O Fundo da Casa Popular (Funcap) arrecada cerca de R$ 4 milhões por ano para investir na construção e financiamento de moradias acessíveis à população de baixa renda de Caxias do Sul. Este valor poderia chegar ao dobro, fazendo andar muito mais depressa a fila de aproximadamente 5,5 mil pessoas que esperam pela vez de pegar as chaves do imóvel, se não fossem os 71% de mutuários com parcelas em atraso. O pagamento das prestações por parte de quem já foi contemplado é a única fonte de recursos para garantir que mais gente tenha acesso ao benefício. A conta é simples: para cada mês que alguém deixa de pagar seus carnês, aumenta o tempo que outra pessoa tem de aguardar pela chance de receber sua casa.

Dos 2740 contratos ativos atualmente pelo Funcap, 1964 estão com prestações em atraso. O contrato campeão de inadimplência soma 284 parcelas devedoras. Para se ter ideia de quanto tempo faz, na última vez em que os titulares da conta quitaram um mês do financiamento, a Seleção Brasileira que hoje detém cinco títulos mundiais de futebol não era sequer tetracampeã e nem mesmo a moeda oficial do Brasil era a mesma: foi antes do Plano Real. A dívida data de 10 de fevereiro de 1992. E para se ter ideia do valor social da reserva destinada ao programa de moradias populares, eis o montante necessário para zerar o débito imediatamente: R$ 25.200,00.

“O alto índice de inadimplência é um problema histórico enfrentado pelo Funcap desde a criação, há 70 anos. O número jamais ficou abaixo de 64%. Por incrível que pareça, já foi até pior, quando chegou a 91%. Até 2011, ainda havia previsão de repasse de recursos do município. Mas, de lá para cá, a capacidade de investimento do governo em habitação popular depende unicamente do pagamento dos carnês pelos mutuários. Por isso, é tão importante a população compreender que o mau pagador penaliza todos os contribuintes: os que estão com suas prestações em dia e os milhares que aguardam na fila de inscritos por moradia”, alerta o secretário municipal de Habitação, Carlos Giovani Fontana.

Mutuário inadimplente pode perder posse do imóvel

Na tentativa de amenizar o problema, o município trabalha sob uma restrição legal. Só é possível encaminhar processo de rescisão contratual 12 meses após o início da inadimplência. Recentemente, a Secretaria Municipal de Habitação (SMH) vem estudando uma proposta de revisão do texto, que permita acionar os devedores a partir de 90 dias do início da pendência, como é usual no mercado. De qualquer forma, adotam-se as medidas cabíveis.

“Quando a pessoa fica inadimplente por muito tempo, sem tentativa de negociação diretamente com o Funcap, ocorre o ajuizamento de uma ação de rescisão contratual. É um processo que busca a extinção do contrato de financiamento e a retirada do morador inadimplente do imóvel, para reassentar ali uma outra família. Com isso, o devedor perde o direito à moradia. Ele fica impedido por lei de ser novamente assistido pela política habitacional do município”, esclarece o procurador-geral do município, Adriano Taca.

Ou seja, ao contrário do que muita gente acredita, é possível, sim, que o imóvel em situação de inadimplência seja reintegrado ao poder público, para voltar a atender a fila de inscritos no sistema. Contudo, há uma série de etapas a se cumprir até que isso aconteça – dando várias oportunidades de acerto ao mutuário com parcelas em atraso. Num primeiro momento, o município notifica a pessoa inadimplente de forma administrativa, para que procure renegociar seu débito. Apenas quando não há sucesso na negociação é que o executivo ingressa com ação judicial. E neste caso, o objetivo é retomar a posse da moradia para destiná-la a outro inscrito.

Negociação direta é o melhor caminho

Quem está em dívida com o Funcap e recebe a citação judicial pode optar a qualquer momento por fazer um acordo para retomar o pagamento e evitar a perda do imóvel. De acordo com a Procuradoria-Geral do Município (PGM), atualmente tramitam cerca de 375 ações de rescisão de contrato com o Funcap.

“Depende do comportamento do mutuário inadimplente, que poderá optar pela negociação ou pelo prosseguimento da ação até o final. Quando a opção é pela retomada do pagamento, o processo judicial fica suspenso até a quitação do financiamento, podendo ser retomado a qualquer momento, caso haja nova inadimplência. Quando o inadimplente é citado e não exerce defesa, o processo tende a ser mais rápido, com a retomada do imóvel em, aproximadamente, dois anos”, explica o procurador-geral do município, Adriano Taca.

A recomendação, de modo geral, é sempre buscar a negociação direta com o Funcap, evitando, tanto quanto possível, levar a questão à justiça. E mesmo quando instaurado o processo perante o poder judiciário, é importante que o mutuário continue tentando negociar o débito. Porque uma vez proferida sentença de rescisão do contrato, não é mais possível parcelar a dívida. E neste caso, ou o mutuário deixa o imóvel, ou precisa pagar à vista todo o saldo devedor.

“O município é sensível à situação de vulnerabilidade social e econômica que atinge muitos dos mutuários do Funcap. E até por isso, entende como ainda mais graves os casos de longa inadimplência, que resultam em prejuízo para as reservas do fundo e, consequentemente, para todos os inscritos. Sabe-se que há casos de mutuários que eventualmente podem perder a condição de honrar seus contratos por alguns períodos de tempo, em função de ocorrências externas, como perda de emprego ou caso de doença na família, por exemplo, mas que têm interesse em continuar quitando suas parcelas. Para estes, há diversas possibilidades de regularização da dívida, incluindo um Refis próprio do Funcap à disposição. Ainda assim, o município mantém uma última margem de acordo, pela via judicial, com a possibilidade de quitação da dívida à vista, mesmo após trânsito em julgado do processo, a fim do mutuário evitar a reintegração e manter a posse do imóvel”, destaca o secretário municipal de Habitação, Carlos Giovani Fontana.